株式会社相馬建設

主な仕事は、下記の内容になります。

• 賃料等の請求、回収、オーナー様への送金
• 賃料等の滞納についての請求、回収と督促業務及び滞納金の保証
• 税務に関する事務管理や入退居にかかわる事務管理
• 入居者、及び地域住民の方とのコミュニケーション
• 共用施設の維持および管理(廊下、階段、エントランスなど、敷地内の清掃他)
• 建物の保全
• 設備機器の保守点検(電気、ガス、給排水、消防設備などの点検)

上記にもあるように、アパートの管理の基本的な考え方は、入居される方々に気持ちよく暮らしていただくことです。入居者の居住性を高めることは、結果的にアパートの収益性の向上につながり、アパートの資産価値を高めることにつながります。

オーナー様の居住する場所が経営するアパートから離れている場合は、管理業務を管理会社や不動産会社に委託することができます。その場合、アパートの企画段階から管理会社や不動産会社と打ち合わせを行い、居住者の募集や家賃面などについても相談するのが得策です。近くに住んでいる場合は、オーナー様自身でアパート管理業務を行うこともできます。

一般的な方法としては、住宅情報誌などに入居者の募集広告を掲載する方法が挙げられます。また、管理会社や不動産会社に入居者の募集を委託している場合は、業者間のネットワークを使って募集を行います。その後、募集によって集まった入居希望者を審査し、入居に適した人物(もしくは家族)かどうかを判断します。多くのケースでは最終的な判断はオーナー様に委ねられます。

入居者が決定した場合、入居者と管理仲介者(またはオーナー様)の間で交わされるのが『賃貸借契約書』です。文書による契約内容の確認を行うことで、後々のトラブルを防止することができます。その際、契約書の内容を入居者に確実に伝えることが必要です。契約が成立した場合、この契約は民法と貸借法の適用を受けることになります。現在の貸借法は、基本的に入居者を保護する内容で、経営側はその内容を確認しておく必要があります。契約書はオーナー様と入居者が一通づつ所持し、損失することの無いよう確実に保管しましょう。また契約書には、社会的常識の範囲内であればペット飼育の禁止や深夜の麻雀禁止などの特約事項を記載することも可能です。ただし、より詳細な内容となることが予想されるため、契約書の作成は不動産会社を介して作成することをおすすめいたします。

家賃の値上げをスムーズに行うには、『賃貸借契約書』の内容に契約期限や再契約時の書類作成料金などを明記しておきましょう。借家法で認められている「家賃増額請求権」はオーナー様が行使できる正当な権限ですが、スムーズに交渉を行うために、初めの契約段階で的確な内容の書類を作成しましょう。値上げを行う場合は、予めその時期と金額を入居者に通知します。方法は、入居者に直接会って事情を説明し承諾を得ることが理想的ですが、それが難しい場合は、「賃貸料増額請求書」を郵送する方法があります。この場合は、入居者が請求書の額面通りの金額を支払った時点で、値上げが承諾されたことになります。

家賃の値上げ交渉を行っても入居者の同意が得られない場合、裁判所に判断をゆだねることになります。裁判の結果オーナー様の主張が認められれば、不足額に10％程度の利息を付けて支払い請求を行うことができます。しかし、今後のことを考えると、裁判はなるべく回避するのが妥当です。入居者の承諾が得られないような家賃の値上げは避けましょう。

滞納を確認した時点で即座に請求する必要があります。催促を怠ると知らずしらずのうちに時間が過ぎてしまい滞納が重なってしまうので、即座に催促するという習慣をつけることが大切です。また、滞納の理由は入居者によって異なるため、その原因をよく調べて対応策を考えなければなりません。

退去時には必ず立ち会い、使用状況を自分の目で確認します。破損個所を発見した場合の修繕費用は基本的に入居者負担になるので、権利金などから差し引くか修繕費用として別途請求することもできます。(経年変化や自然損耗についてはオーナー様負担となります)

騒音や振動などの苦情や漏水事故などが発生した場合、入居者双方の立場に立った親身な対応が必要です。日頃のコミュニケーションは、こういったトラブルの場合にも役立ちます。また、入居者の中からオーナー代理人を選出し、苦情はこの代理人を介してオーナーに伝わるようにするのも、トラブルの発生を抑制する手段のひとつです。

当社では、アフターサービスカーがオーナー様の建物を定期的に巡回いたします。その時、日頃お気づきの点や補修の必要のある箇所がありましたら、巡回員にお知らせください。保証書にもとづき、無償あるいは有償にて修理、補修させていただきます。また、アパート経営についてのご相談やご質問などいつでもお気軽にお問い合わせください。故障も早期に発見すれば補修も簡単に済みます。